Sentencia del Tribunal Supremo Nº 109/2021 de 1 de marzo de 2021

En el supuesto de hecho, el Tribunal Supremo resuelve si, sobre una propiedad adjudicada a una sociedad, que se encuentra arrendada y en un procedimiento de ejecución hipotecaria, se puede considerar vigente el vínculo contractual entre la entidad actora y los demandados o si, por el contrario, se entiende extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario.

Como antecedentes, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento cuya propiedad fue posteriormente adjudicada en un procedimiento de ejecución hipotecaria a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (“SAREB”), quien interpuso demanda en la que solicitaba: (i) la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago; y (ii) la condena al desalojo de la finca, decretándose su desahucio.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, declarando que no constaba que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que quedó extinguido por ministerio de la Ley, pasando los arrendatarios a estar en situación de precario. Por ese motivo, el contrato de arrendamiento no continuaba en vigor y, en consecuencia, la demanda adecuada al litigio planteado debía ser la de desahucio por precario, al carecer de título los ocupantes.

La sentencia de segunda instancia revocó la resolución del Juzgado de Primera Instancia, basando su decisión en la interpretación del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), considerando subsistente el arrendamiento en aplicación del principio de conservación de los contratos.

Se formula recurso de casación fundando en la infracción del artículo 13 de la LAU, según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, en la cual se establece que el contrato quedará extinguido y dejará de surtir efectos con respecto al tercer adquiriente si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

La Sentencia del Tribunal Supremo estima que, en supuestos de enajenación forzosa como el enjuiciado, el derecho del arrendador y el contrato se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el art. 13.1 de la LAU (en su redacción anterior a la modificación de 2019), salvo que se encuentre inscrito, en cuyo supuesto deberá respetarse la duración pactada, si bien se puede concertar un nuevo contrato de arrendamiento.

Sin embargo, en el presente caso, no existe la posibilidad de concertar un nuevo contrato, toda vez que los demandados no han abonado la renta desde la enajenación forzosa. En consecuencia, no cabe que, ante el impago de la renta iniciado con el cambio de propietario por la adjudicación de la finca y el silencio durante un periodo de más de dos años del nuevo propietario sin instar el desahucio ni reclamar las rentas, se pretenda que reviva una relación arrendaticia que expiró automáticamente al consumarse la enajenación forzosa de la finca. De esta forma, la Sentencia estima el recurso de casación, condenando a los demandados al desalojo de la finca al haberse extinguido el arrendamiento por su enajenación.

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